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  • 王凤海、田涛答疑拍卖常见法律问题
  • 来源:admin | 作者:管理员 | 发布时间:2014-07-26 | 栏目:学习交流
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  •  一、拍卖法律问题答疑
        1.一场拍卖会只有一个竞买人能否举行拍卖会。《中华人民共和国拍卖法》(以下简称拍卖法)第三条规定:“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。” 拍卖与其他买卖方式不同,是因其价格是不确定的,是通过竞争方式实现的。拍卖方式决定了拍卖现场应有多数买主报价竞争。但一场拍卖会如果只有一个竞买人是不可能出现独立竞价的现象。商务部令2004年第24号《拍卖管理办法》第四十条关于“没有竞买人参加拍卖的”而中止拍卖的规定,根据起草该办法的有关人士解释,其立法意旨并不是指一个竞买人可以举行拍卖会。因此,一场拍卖会必须满足有两名以上竞买人参与竞买。
        法律有明确规定时,从其规定。如《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十六条规定:“竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。” 《探矿权采矿权招标拍卖挂牌管理办法》(试行)第三十五条规定:“探矿权采矿权拍卖的,竞买人不得少于三人。少于三人的,主管部门应当停止拍卖。” 《企业国有产权转让管理暂行办法》第十七条规定:“经公开征集产生两个以上受让方时,转让方应当与产权交易机构协商,根据转让标的的具体情况采取拍卖或者招投标方式组织实施产权交易。”
        2. 《拍卖法》第八条规定:“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利,在拍卖前,应当依法办理审批手续。委托拍卖的文物,在拍卖前,应当经拍卖人住所地的文物行政管理部门依法鉴定、许可。”这就要求拍卖人在拍卖前必须审查拍卖标的是否属于需要办理审批手续的。如果是属于在拍卖前应当办理审批手续的,必须在办理完审批手续后才能进入拍卖程序,否则,将导致拍卖无效。
        3. 《拍卖法》第十四条规定:“拍卖活动应当由拍卖师主持。┄┄”拍卖师是拍卖活动的主持人。拍卖师的法定权利包括宣布拍卖会开始、拍卖中止、终止、拍卖标的顺序、竞价阶梯等。 拍卖会由非拍卖师主持的,拍卖无效。
        4. 《拍卖法》第二十条规定:“拍卖人接受委托后,未经委托人同意,不得委托其他拍卖人拍卖。” 拍卖人将拍卖标的转委托,必须事先征得委托人同意,或在《委托拍卖合同》中明确予以约定,避免拍卖纠纷的出现。因此,在拍卖实践中,拍卖人为了顺利营销拍卖标的,未经委托人同意,将拍卖标的转移给其他拍卖人拍卖,或由双方拍卖人联合发布拍卖公告,都是违法的。
        5. 《拍卖法》第二十八条规定:“委托人有权确定拍卖标的的保留价并要求拍卖人保密。┄┄”这意味着委托人拥有保留价的确定权及是否公开的权利,拍卖师无权变更保留价。在拍卖现场,拍卖师需要变更保留价的,必须由委托人书面同意且授权拍卖师当场宣布。如果委托人要求拍卖人对拍卖保留价保密的,拍卖人不得以任何形式向竞买人透露或暗示。
        6. 《拍卖法》第三十九条规定:“买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款,未按照约定支付价款的,应当承担违约责任,或者由拍卖人征得委托人的同意,将拍卖标的再行拍卖。┄┄”在出现买受人违约时,拍卖人有权选择是否追究买受人违约责任,或者征得委托人同意后再行拍卖。拍卖人不得将拍卖标的在未经委托人同意前自行转让给第三人。
        7. 《拍卖法》第四十四条 委托拍卖合同应当载明以下事项:(一)委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所;(二)拍卖标的的名称、规格、数量、质量;(三)委托人提出的保留价;(四)拍卖的时间、地点;(五)拍卖标的交付或者转移的时间、方式;(六)佣金及其支付的方式、期限;(七)价款的支付方式、期限;(八)违约责任;(九)双方约定的其他事项。拍卖人在与委托人签订委托拍卖合同时,应依法将上述法定条款在合同中载明。为避免引起拍卖法律纠纷,推荐使用工商局统一制订的委托拍卖合同,如果在事后需要变更或补充相关事项的,以补充协议的方式加以说明。
        8. 《拍卖法》第四十六条 拍卖公告应当载明下列事项:(一)拍卖的时间、地点;(二)拍卖标的;(三)拍卖标的展示时间、地点;(四)参与竞买应当办理的手续;(五)需要公告的其他事项。实践中,经常出现拍卖人在拍卖公告中时刊登法律没有规定的事项,如市场参考价、竞买保证金等,如果拍卖人对所有竞买人没有按公告中的事项履行时,将对拍卖人造成不必要的约束。因此,对于法律没有规定的事项,拍卖人应尽量避免将不必要的事项刊登在公告上。
        9. 《拍卖法》第四十九条规定:“拍卖师应当于拍卖前宣布拍卖规则和注意事项。”因此,在拍卖前,不得由非拍卖师如办公室主任或播音员代替拍卖师宣布拍卖规则和注意事项。违者虽不必然导致拍卖无效,但有可能给拍卖人带来不必要的纠纷。
       10. 《拍卖法》第五十二条规定:“拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”拍卖人在拍卖成交后,必须想方设法与买受人签署成交确认书,为日后可能引起的诉讼提供一个强有力的证据。如不及时与买受人签署成交确认书,对拍卖人来说,是违法行为,将被追究法律责任。
       11. 《拍卖法》第五十三条规定:“拍卖人进行拍卖时,应当制作拍卖笔录。拍卖笔录应当由拍卖师、记录人签名;拍卖成交的,还应当由买受人签名。”如果拍卖笔录上没有拍卖师、记录人签字或成交后没有由买受人签字的,将有可能导致拍卖无效。因此,拍卖人在进行拍卖或拍卖成交后,切记要依法制作拍卖笔录并由相关人员签名确认。
       12. 《拍卖法》第五十四条规定:“拍卖人应当妥善保管有关业务经营活动的完整帐簿、拍卖笔录和其他有关资料。前款规定的帐簿、拍卖笔录和其他有关资料的保管期限,自委托拍卖合同终止之日起计算,不得少于五年。”拍卖人有法定义务对拍卖资料进行妥善保管,保管期限是五年,自委托拍卖合同终止之日起计算。对超过保管期限的拍卖资料,拍卖人有权拒绝有关主管机关的审查。有关主管机关对此类拍卖资料也无权宣布无效。
       13. 《拍卖法》第五十五条规定:“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的,委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料,向有关行政管理机关办理手续。” 拍卖人作为中介机构,没有义务和权利协助买受人办理证照变更或产权过户。有些拍卖人在为了更好地服务客户,在拍卖须知或相关文件中,向买受人承诺在办理证照变更或产权过户时予以协助。但实践中,经常因为各种各样的原因出现拍卖人协助不能的情况,这将给拍卖人带来一系列的纠纷。因此,法律没有规定或强制时,拍卖人最好不要作出类似书面承诺。拍卖人可以采取口头方式予以承诺。
       14. 《拍卖法》第六十一条规定:“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定,未说明拍卖标的的瑕疵,给买受人造成损害的,买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的,拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的,请求赔偿的诉讼时效期间为一年,自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。因拍卖标的存在缺陷造成人身、财产损害请求赔偿的诉讼时效期间,适用《中华人民共和国产品质量法》和其他法律的有关规定。”对于此类案件的诉讼时效,要参照相关法律、法规的有关规定。
       15.拍卖人在拍卖房地产时,必须审查拍卖标的是否有房屋所有权证或土地使用权证,如果两证都没有,拍卖人既使在拍卖前申明按现状拍卖并对拍卖标的瑕疵不承担担保责任,也是违反法律规定的。因此,拍卖人在这种情况下所作的申明是无效的,将承担相应的法律责任。
        二、关于优先购买权
        1、行政先买权是宪法所赋于的,行使方是行政机关,行使前提是国家对买卖物享有所有权,比如土地、文物等。
        2.当事人先买权。如承租人的优先购买权、共有人、债权人、相邻人的优先权等。《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据相关法律规定,出租人转让租赁物的,应当提前三个月通知承租人。因此,拍卖人在拍卖前应审查出租人是否尽了通知义务,并向所有竞买人声明标的租赁情况,说明承租人参与拍卖会时,在同等条件下有优先购买权。在实践中,一般采取两种方法,一种是询价法,一种是跟价法。总之,委托人、拍卖人不能随意变更承租人所享有的法定先买权,除非承租人放弃参与竞买。
        三、关于拍卖标的公告时间
        1.任意拍卖。《拍卖法》第四十五条规定:拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。
        2.土地使用权拍卖。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第八条规定:出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告,公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。
        3.证券拍卖。《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》第十四条规定:拍卖股权,人民法院应当委托拍卖机构于拍卖日前10天,在《中国证券报》、《证券时报》或者《上海证券报》上进行公告。
        4.强制拍卖
       1)一般物品。如动产,七日前。
       2)不动产物品。15日前。

       在拍卖公告中,同时出现动产与不动产时,以不动产为准。

       5.海事拍卖。40日前。

       当拍卖公告期限的一般规定与人民法院的规定有冲突时,以人民法院的规定为准。